Authored by: Vicky Geng | 08 7200 3121 | vicky.g@lgee.com.au
商品服务税（GST）广泛应用于在澳大利亚出售或消费的大多数商品，服务和其他品类，税率为售价的10%。通常来说，注册了GST的商业或其他组织会将GST包含在其出售的商品和服务的售价里，并且就申报其为了商业经营而购买商品所缴纳的GST。在房地产项目的交易和开发中，遵守GST法律法规非常重要。本文将讨论GST的基本概念，以及标的为房地产时GST的处理方法。
你是否需要注册GST？
营业额超过$75,000澳元的小生意或企业必须注册GST。对于非盈利组织来说，注册GST的营业额标准为$150,000.
“企业”的意思是以“商业”形式进行的活动或一系列活动。就GST来说的“商业”的含义包含以下因素：
1. 明显的商业行为；
2. 进行商业活动的目的；
3. 盈利的意图；
4. 合理的盈利预期；
5. 行动的重复性和规律性；
6. 合理的规模和范围；
7. 与一种常规的商业模式类似；
8. 存在一个商业计划；
9. 保持有详细的商业记录。
然而，以下这些例子不会被认定为GST目的下的“企业”：
1. 以雇员或其他有工资的人的名义从事的活动；
2. 私人的创造性追求或爱好，例如休闲农场或其他小型种植活动；
3. 个人进行的没有合理盈利预期的活动。
也请参考以下一些典型的必须注册GST的实体或活动：
举是否必须注册T？
一个必须注册的实体需要在符合标准后的21天之内申请注册GST。如果一个实体可以注册但不是必须注册，则可以在任何时候申请注册GST。
GST就“应税供应”而征收
GST 是就商品或服务的“应税供应”而征收的，“应税供应”由以下几个部分构成：
该企业注册了GST或者被要求注册；
GST供应是有对价的；
供应是在企业持续经营过程中产生的；
供应是与澳大利亚相关的；
供应不是免税或含税供应。
免税供应的一种：持续经营的生意
一项出售属于出售“持续经营的生意”是指如果这一出售包括了全部继续运营这一生意需要的资产以及这一生意在出售当日仍在经营。
出售持续经营的生意是免税的，如果购买者注册了GST，出售会有对价支付，且双方书面同意此交易是就持续经营的生意的交易。
如果一个房产作为持续经营的生意的一部分而出售的，这一出售是免税的。该房产可以是商业用地，与该商业的资产和运营结构一并出售，或者是一个全部出租的楼房，而且该楼房的全部租约，协议和条件都包括在该出售中。通常来讲，单独出售房产是不能被认为是一个持续经营的生意的。
持续经营的生意在出售生意和出售商业地产中非常常见，都是卖家提供全部继续运营这一生意的必要物品，且书面同意在出售合同中。LGee and Julius Lawyers可以帮助您进行购买或出售生意的谈判，以及起草，审阅购买或出售生意或房产的合同。
含税供应：“可申报获益” （Creditable Acquisition）的退税
企业可以在退税申报中以“可申报获益”的名义申请退回缴纳的GST。可申报获益（creditable acquisition）是指一种注册了的应纳税供应，其为全部或部分在可申报目的下获得的对供应支付的对价。在收入所得税法下，一些获益不是可申报的，例如维持家庭生活的支出，亲属旅行支出，娱乐花费或罚款。我们建议您对会计或其他财务专家咨询更多细节。
GST 和房地产
住宅房产
通常来讲，出售的二手住宅是已经缴过税的了，意味着作为一个买家，您不需要再额外支付GST，或者作为一个卖家，如果您出售您的二手房，是不需要注册GST的。
出售新的住宅房产通常都是要交GST的，包括从未以住宅形式出售的房产，有重大翻新的房产，以及推倒后重建的房产。新的住宅房产不包括那些自建成或翻新或重建后，在过去至少5年单独被用来出租的住宅。
边际收益方案
如果出售的房产是需要缴税的，买家和卖家可以在某些情况下同意使用“边际收益方案”（Margin Scheme）来计算GST。在边际收益方案下，GST的是按照售价的“边际”而不是对价来计算的。
边际收益方案的税率是合同价的7%且广泛应用于期房买卖的交易中，即该房产时在还未建成时出售的。在这种情况下，要求卖家在购房合同中，以及在房产交割前，书面通知买家GST的金额以及供应者。买家负责在购房款中预扣该GST金额，并且在房产交割时向ATO提交Form 1 和Form 2。请在文章《GST于过户》中阅读更多细节。
非住宅房产或商业地产
出售非住宅房产或商业地产是要缴纳GST的。以下是一些典型的非住宅房产的例子：
酒店，汽车旅馆，青年旅舍或寄宿公寓；
为学校提供住宿的房产；
主要用于出租的船舶；
主要用于娱乐或运输的船舶，或在其泊位上的船舶多用于居住的船队；
房车公园或露营公园。
空地
如果您想要购买空地来在其上建造住宅房产，您不需要缴纳出租该房产的租金的GST，也不能就任何购买事项申报退税。该空地可以作为“居住用地”如果被以住宅占用或可以作为住宅使用。但是，一块地分割注册成的新地都是需要交GST的。
以下是就不同种类和类型的房地产以及其GST要求的总结：
房产类型
此文章不能对您的生意或交易提供任何财务或法律建议。我们建议您在做出财务或法律决定时对您的律师或会计师寻求专业意见。LGee and Julius Lawyers 对房产交易具有丰富经验，可以为您提供法律建议，也可以代表您作为卖家或者买家完成房产交易。
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